Dans un cadre de votre investissement immobilier locatif, vous avez, parfois, la possibilité de réaliser un déficit dans l’objectif de voir diminuer le montant de votre impôt sur le revenu. Ce mécanisme vous permet de déduire les coûts de valorisation de votre bien immobilier des revenus locatifs que vous percevez.

Les charges concernées par ce mécanisme.

Certaines charges de votre bien immobilier loué vous incombent, c’est le cas, par exemple d’importants travaux de rénovation de votre bien. Au terme de l’année fiscale, vous pourrez déduire ces charges de votre revenu foncier brut. Vous réaliserez un déficit foncier à partir du moment où le montant de ces charges sera supérieur aux loyers perçus. Ce déficit vient alors diminuer le montant de votre revenu brut imposable.

Toutes les charges ne sont pas déductibles, ce mécanisme ne concerne, seulement, certaines charges.

En premier lieu, il s’agit des charges liées aux travaux, à la réparation, à l’entretien ou à l’amélioration de votre bien. Cependant, sont exclues les coûts relatifs à des travaux de construction, de reconstruction, ou d’agrandissement.

D’autre part, il peut s’agir des charges non financières telles que les impôts et taxes liés au bien, les honoraires d’agence, les cotisations d’assurance, les charges de copropriété, …, comme des charges financières, par exemple, les intérêts d’emprunt.

Les conditions à remplir pour bénéficier de ce mécanisme

Pour pouvoir réaliser une déficit foncier, il faut remplir 3 conditions :

-      Votre bien doit être loué à usage d’habitation

-      Votre bien doit être loué dans les 3 années suivant l’imputation du déficit

-      Vos revenus locatifs doivent être imposés au régime réel (v. article sur l’imposition des revenus fonciers)

L’existence de ces conditions s’explique par le fait que ce mécanisme fiscal a été mis en place par les pouvoirs publics dans l’objectif de de voir augmenter l’offre de logements, et de permettre aux logements plus anciens de bénéficier d’une rénovation à moindre coût.

Le montant de déduction ne peut excéder 10 700€ par an, il s’agit d’un plafond. Si votre déficit foncier est supérieur à ce plafond, alors le surplus peut être reporté sur l’année suivante, sans toutefois pouvoir dépasser ce plafond de 10 700€ annuel, l’année suivante. La durée de ce report est de 6 années maximum sur l’ensemble de vos revenus et de 10 ans sur vos revenus fonciers. Cette limite permet d’encadrer ce mécanisme, fiscalement très avantageux.

L’idéal pour réaliser un déficit foncier est donc d’acheter un bien immobilier à rénover, puisque le montant des travaux engagés viendra en déduction des revenus locatifs, dans le cadre de votre imposition sur vos revenus.